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Ad agosto scorso avevamo denunciato fra i primi la speculazione edilizia che si nasconde dietro il processo di “riqualificazione urbana” dell’area degli ex mercati generali ad Ostiense (qui l’articolo).
Nonostante la crescente opposizione di parte dell’opinione pubblica, il 10 novembre 2025 Roma Capitale e fondo Hines hanno siglato la convenzione urbanistica che dà il via allo sviluppo dell’area, dopo che a luglio l’assemblea capitolina ha approvato l’interesse pubblico del progetto da 380 milioni di euro.
Studentato di lusso
L’opera prevede la realizzazione di un mega-studentato privato da oltre 2mila posti letto, il 25% dei quali a prezzi eufemisticamente definiti calmierati (600 euro al mese per posto letto), mentre le restanti camere partiranno da 700 euro al mese per un posto letto in una stanza doppia e arriveranno a 1.280 euro IVA compresa al mese per un monolocale con bagno e cucina. Il costo includerà servizi come pulizie, utenze, aree comuni, sale studio, palestra e portierato continuo. Secondo il progetto presentato dal fondo Hines, le camere dello studentato saranno utilizzate per 10 mesi all’anno per gli students e per i restanti 2 mesi per l’accoglienza turistica. A fronte di un investimento di 360/400 milioni di euro, si stima che il fondo Hines incasserà 32 milioni all’anno – a fronte di un canone per l’area pubblica di 165.000 l’anno – che, moltiplicati per 60 anni, fanno un utile stimato di circa 1 miliardo e cinquecento milioni da parte del privato.
A prescindere dalla valutazione sull’opera, quello che lascia perplessi è la mancata valutazione delle conseguenze economiche e sociali che un intervento del genere avrà sui quartieri circostanti, come Garbatella e Ostiense, che rischiano di uscire socialmente stravolti da questo intervento.
Ma facciamo un passo indietro.
Il Mercante in fiera sulle case popolari
Roma Capitale ha annunciato l’acquisto di 1100 immobili Enasarco, al costo di 250 milioni di euro, che saranno destinati allo smaltimento delle graduatorie di edilizia residenziale pubblica, dove vi sono circa 16 mila nuclei familiari in attesa di una casa popolare, che, secondo il comune, si aggiungono alle “208 già acquistate dall’Inps, le 100 rilevate da un privato in via Calpurnio Bibulo, le 70 in costruzione a Cardinal Capranica, le 54 al Porto fluviale, altre 30 a Tor Bella Monaca”.
Il sindaco di Roma ha dichiarato che “con questa operazione avviamo il più grande incremento di case popolari realizzato in Italia negli ultimi decenni e ribadiamo che il diritto all’abitare è una priorità — ancora Gualtieri —. In questi anni abbiamo rimesso in moto un sistema fermo da troppo tempo”. Guardando però il Documento Unico di Programmazione di Roma 2025 – 2027, approvato al 31 dicembre 2024, a pagina 5551 si dà conto delle alienazioni del Patrimonio capitolino di Edilizia Residenziale pubblica precisando quanto segue:
“L’Amministrazione Capitolina è proprietaria di circa 27.400 unità immobiliari classificabili come edilizia residenziale pubblica. L’art. 48, comma 3 della Legge Regione Lazio n. 27/2006 e segg. prevede che gli Enti proprietari di alloggi E.R.P. “formulano piani di cessione dei suddetti alloggi in misura non superiore al 15 per cento su base annua e comunque contenuti nella misura massima del 30 per cento del patrimonio complessivo”. Il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 237/2007, ha approvato il Piano di alienazione degli alloggi E.R.P., individuando un campione generale di 12.978 immobili alienabili, da cui estrarre l’elenco di quelli da mettere effettivamente in vendita fino alla concorrenza del 30% stabilito dalla Legge Regionale sopra citata. Con il medesimo provvedimento il Consiglio Comunale ha, inoltre, contestualmente individuato 2.424 unità da vendere nella prima annualità, nonché ha dato mandato alla Giunta Comunale di identificare, sempre nell’ambito degli immobili dichiarati alienabili, gli alloggi da porre in vendita nelle successive due annualità, nel rispetto del citato 30%. In ottemperanza alle prescrizioni di cui al provvedimento consiliare n. 237/2007, con successiva deliberazione n. 39/2008, la Giunta Comunale ha, quindi, approvato l’elenco contenente un numero di 4.986 unità immobiliari che, unitamente a quelle già individuate con la deliberazione del Consiglio Comunale n. 237/2007, consentono di integrare l’individuazione analitica – fino alla concorrenza della percentuale del 30% dell’intero patrimonio capitolino di edilizia residenziale pubblica – dei beni in dismissione nelle prime tre annualità; il piano di vendita degli immobili di E.R.P. del Comune di Roma è stato approvato dalla Regione Lazio, con deliberazione della Giunta Regionale n. 684 del 26 settembre 2008. Il Piano vendite a favore degli assegnatari degli alloggi varato da Roma Capitale nell’anno 2008 (Del. C.C. n.237/2007 e Del. G.C. n. 39/2008) pertanto ha riguardato un bacino potenziale di 7.410 unità immobiliari corrispondenti a circa il 30% del patrimonio ERP di Roma Capitale. Si sta procedendo alle alienazioni del patrimonio immobiliare ERP secondo il piano di vendita su indicato.”
In sintesi: Roma Capitale con una mano compra immobili da destinare all’edilizia pubblica residenziale e con l’altra mano programma di venderne sino a 7.410 unità! Lo conferma anche il sito Osservatorio casa Roma di Enrico Puccini, secondo cui “il Comune di Roma ha varato nel 2007 – delibere 237/2007, 39/2008 – un piano di dismissione di 7410 alloggi, il 30% dei 24mila alloggi in suo possesso.
Risulta complesso capire quante case, in totale, sono state messe in vendita e quante effettivamente vendute dal Comune, anche perché nella vendita si sono succedute diversi enti come Risorse per Roma prima ed ora Aequaroma. Tuttavia, risulta che Risorse per Roma ha avviato l’alienazione in diversi lotti di 4369 abitazioni, per cui ve ne sarebbero almeno altri 3mila ancora da alienare, nell’ipotesi che tutte quelle già messe in vendita siano state vendute.
L’Ater Roma ha recentemente varato due piani di alienazione; il cosiddetto Piano Lupi 7428 alloggi nel 2021 e il Piano di Pregio da 3544 alloggi nel 2023, piani recenti che hanno visto la vendita di sole poche centinaia di alloggi.
Cosa vuol dire “alienazione” in questo contesto?
Nel linguaggio giuridico, “alienazione” significa trasferimento di proprietà e/o diritti su un bene patrimoniale. Nel contesto di questo articolo, si riferisce ai trasferimenti di proprietà/vendita di immobili di proprietà del Comune, allo scopo di fare cassa.
In totale vi sono circa 14mila alloggi popolari in vendita, alloggi che, se anche l’inquilino decide di non comprare, vengono tolti dallo stock per le assegnazioni e venduti all’asta una volta liberati.
In totale in base alla legge del 2007 che prevede l’alienazione del 30% del patrimonio residenziale pubblico, una volta concluse tutte le operazioni di vendita lo stock immobiliare pubblico passerebbe dai 24 mila alloggi del Comune a 16.590 e quello dell’Ater da 48 mila a 33.600. “In un prossimo futuro le case popolari a disposizione della cittadinanza passerebbero da 72 mila a 50 mila“.
Gli effetti di questo arretramento del patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica, dell’alienazione degli immobili degli enti previdenziali privatizzati e dell’esplosione delle piattaforme digitali sono sotto gli occhi di tutti. A Roma stanno scomparendo le case per il ceto medio. Nei confini del GRA (Grande raccordo anulare) è ormai impossibile trovare una casa ad un canone di locazione sostenibile. Per non parlare dell’acquisto.
In questo quadro di graduale smantellamento dell’edilizia residenziale pubblica nella capitale, l’apertura degli studentati è un pezzo del fenomeno di progressiva espulsione degli abitanti storici dai loro quartieri e del cambiamento del tessuto sociale che ha fatto la storia della città.
E stupisce che un’amministrazione progressista non riesca a capirlo. Se un fondo immobiliare, infatti, affitta una camera di 15 mq a 1.200,00 € al mese, per quale motivo il proprietario dell’immobile che a sta a 500 metri dallo studentato deve affittare 70 mq di immobile a 1300,00 € al mese?
E chi può permettersi di affittare un immobile a quei prezzi? Di certo, non una Family monoreddito, non un single, non una pensionata. Il gioco è questo.
La posta in gioco in questa vicenda è quale Roma immaginiamo per il futuro.
Una città a disposizione delle classi creative, dei nomadi digitali, dei bobo romani, ad uso e consumo dei turisti o, invece, una città che affronta la modernità senza perdere la sua anima popolare.
Il caso Garbatella
A corollario di quanto diciamo c’è un altro elemento che la stampa romana non ha affrontato, finora, con la dovuta attenzione. La vicenda di cui parliamo avviene in un municipio egemonizzato politicamente dalla left che fa riferimento all’attuale assessore alla cultura Massimiliano Smeriglio, che domina la vita politica dell’ottavo municipio da più di venti anni, salvo la parentesi dei 5 stelle.
In questo territorio, una volta all’avanguardia politica e sociale di Roma, oggi sono in programma una serie di interventi di “rigenerazione urbana” che stanno suscitando innumerevoli polemiche e mettendo in crisi il modello politico e sociale che ha segnato la fortuna della sinistra legata a Smeriglio.
Si va dal progetto di piazza dei Navigatori, che prevede la realizzazione un complesso residenziale, commerciale e terziario di 12 piani, naturalmente “green” (con prezzi a partire da 475mila euro per un bilocale, 759mila euro per un trilocale e quasi un milione di euro per un quadrilocale), al progetto nell’ex Fiera di Roma, che prevede la realizzazione di 35 mila metri quadri di edilizia residenziale (di cui 7000 destinati ad housing sociale) lungo la via Cristoforo Colombo, all’intervento a Tor Marancia, dove in via del Caravaggio il costruttore Armellini progetta la realizzazione di ben cinque torri (la più alta misurerà 74 metri, per un totale di 21 piani), alla Montagnola, dove nell’ex deposito Ama è prevista la realizzazione di altri palazzi.
Questi interventi di “rigenerazione urbana” avvengono nel momento di maggiore debolezza politica della sinistra extra Pd legata a Smeriglio, priva di un partito di riferimento nazionale, di una strategia politica che non sia la sopravvivenza, in crisi di identità e di ruolo, dopo il disastroso risultato dello stesso Smeriglio alle scorse elezioni europee.
Ora, per la prima volta, la crisi del sistema Garbatella si manifesta nella proliferazione di comitati di cittadini (a Tormarancia, Montagnola e tanti altri) che mettono in discussione lo sviluppo urbano del quartiere, utilizzando come parole d’ordine quelle che hanno fatto proprio la fortuna politica della sinistra legata a Smeriglio. Segno di un sommovimento politico a sinistra, nella capitale, che non sarà indolore.
- Rubricata “SeO.2.3) PIANO DELLE ALIENAZIONI E VALORIZZAZIONI IMMOBILIARI (redatto ai sensi del D.L. 25/06/2008 n. 112 – convertito nella L. 133 del 06/08/2008) (Sezione a cura del Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative)” ↩︎
CREDITI FOTO: Pagina Facebook “Ex Mercati Generali – Basta speculazione)